Vastgoedmarkt Q3 2026 in Nederland

Volgens de analyse van het Research Team van Dils trok de Italiaanse vastgoedmarkt in de eerste negen maanden van 2026 investeringen aan van ongeveer €10,6 miljard, wat het sterkste resultaat van het afgelopen decennium voor deze periode van het jaar markeerde. Het cijfer vertegenwoordigt een stijging van 30% ten opzichte van dezelfde periode in 2025 en ligt 62% boven het gemiddelde voor de eerste negen maanden van de afgelopen tien jaar, wat de versterking van de investeringsactiviteit op de Italiaanse markt bevestigt.

Na de uitzonderlijke prestatie in het tweede kwartaal, hield de investeringsactiviteit een bijzonder sterk tempo aan in het derde kwartaal, met volumes van ongeveer €3,1 miljard, 18% hoger dan in dezelfde periode in 2025. De prestatie werd voornamelijk ondersteund door de sectoren Horeca en Logistiek, die samen goed waren voor ongeveer de helft van het geïnvesteerde kapitaal tijdens de periode.

Retail bevestigde zijn positie als de leidende activaklasse qua investeringsvolume year-to-date, met ongeveer €2,9 miljard, 29% hoger dan in de eerste negen maanden van 2025. Dit vertegenwoordigt het sterkste resultaat van het afgelopen decennium voor de periode januari-september en is goed voor 27% van de totale investeringsvolumes.

Het derde kwartaal registreerde ongeveer €610 miljoen aan volumes, voornamelijk geconcentreerd in het winkelcentrumsegment, dat ongeveer €420 miljoen aantrok, wat 70% vertegenwoordigt van het kwartaaltotaal van de sector. De prestatie werd met name ondersteund door de verkoop van een portefeuille van drie winkelcentra, die de grootste transactie qua geïnvesteerde waarde op de Italiaanse vastgoedmarkt tijdens het kwartaal vertegenwoordigde.

Over de eerste negen maanden van het jaar trokken High Street, Winkelcentra en Factory Outlet gezamenlijk bijna €2,4 miljard aan, goed voor meer dan 80% van de totale Retail-investeringen.

De Logistieksector registreerde ongeveer €780 miljoen aan investeringen in het derde kwartaal, grotendeels in lijn met het vorige kwartaal en 86% hoger dan in Q3 2025. Dit bracht de year-to-date investeringsvolumes op bijna €2 miljard, 63% hoger dan in de eerste negen maanden van 2025 en 88% boven het gemiddelde voor dezelfde periode over de afgelopen tien jaar.

De kwartaalactiviteit was gelijk verdeeld tussen portefeuille- en single-asset acquisities. Onder de laatste valt met name de aankoop van een recent ontwikkeld pand door een eindgebruiker op, wat de groeiende rol van gebruikers in investeringstransacties bevestigt die gedurende 2026 werd waargenomen.

De logistieke opname bleef bijzonder sterk, met bijna 2,4 miljoen m² in de eerste negen maanden van 2026, inclusief ongeveer 810.000 m² in het derde kwartaal. Beide cijfers vertegenwoordigen nieuwe records voor hun respectieve perioden. De year-to-date opname is 41% hoger dan in dezelfde periode in 2025 en benadert, met nog één kwartaal te gaan, al het totale volume dat over heel 2025 werd geabsorbeerd.

De kwartaalprestatie werd met name ondersteund door twee grote transacties in Veneto, die samen goed waren voor ongeveer 180.000 m². Meer in het algemeen bleef de sterke vraag naar grootschalige ruimte van retailers de markt vormen, waarbij retailers verantwoordelijk waren voor drie van de vijf grootste transacties van het kwartaal qua vloeroppervlak. De aanhoudende vraag blijft de huurgroei ondersteunen, met prime huren die €75/m²/jaar bereiken in Milaan en €73/m²/jaar in Rome en Bologna.

De Horecasector was de meest dynamische activaklasse in het derde kwartaal, met ongeveer €800 miljoen aan investeringen, een volume drie keer hoger dan in dezelfde periode van 2025 en 18% hoger dan in het tweede kwartaal van 2026. Deze versnelling bracht de totale investeringsvolumes voor de eerste negen maanden van het jaar op ongeveer €1,9 miljard, 59% boven het gemiddelde van de afgelopen tien jaar.

Investeerders bleven bijzonder actief, zowel in de ontwikkeling van nieuw product als in de herpositionering van bestaande panden, vooral in de meest gewilde bestemmingen in Lombardije en Lazio, die samen het grootste deel van de nationale investeringen in de sector aantrokken. De belangstelling voor de sector wordt ondersteund door de groei van de toeristische vraag, bevestigd door een recordzomer, met meer dan 276 miljoen overnachtingen tussen juni en augustus 2026.

De investeringen in de Kantorensector bereikten ongeveer €500 miljoen in het derde kwartaal, 62% hoger dan in Q3 2025. Year-to-date heeft de sector in totaal ongeveer €1,4 miljard genoteerd, een stijging van 29% ten opzichte van dezelfde periode van het voorgaande jaar. Ondanks het herstel ten opzichte van 2025, blijven de volumes onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. De transacties in het derde kwartaal werden voornamelijk gedreven door eigenaar-gebruikers en value-add investeerders, geïnteresseerd in het herpositioneren van panden.

De Milaanse kantorenmarkt bleef in het derde kwartaal van 2026 een vertraging vertonen, in lijn met de trend die sinds het begin van het jaar werd waargenomen, met ongeveer 85.000 m² kwartaalopname en een totale opname van 220.000 m² in de eerste negen maanden, 22% lager dan in dezelfde periode van 2025. Onder de transacties die in het laatste kwartaal werden geregistreerd, valt de bijna 25.000 m² die werd ingenomen door het nieuwe hoofdkantoor van A2A, Torre Faro, onlangs voltooid in de Scalo Romana-submarkt, op. De markt wordt gekenmerkt door een substantieel gebrek aan beschikbare grootschalige ruimte in de centrale submarkets: in de eerste drie kwartalen van het jaar werden, exclusief Torre Faro, slechts drie transacties boven 5.000 m² voltooid, allemaal in semi-centrale of perifere locaties.

De lagere marktactiviteit wordt ook weerspiegeld in een lichte toename van de algemene leegstand. Tegelijkertijd blijft de beschikbaarheid van hoogwaardige activa beperkt in het CBD en Porta Nuova, die goed zijn voor iets meer dan 5% van de totale beschikbare ruimte, met een algemeen leegstandspercentage net boven 2% van de voorraad. Tegen deze achtergrond van bijzonder beperkt aanbod bleef de prime huur stabiel op €900/m²/jaar.

Op de Romeinse markt bereikte de opname in het derde kwartaal ongeveer 41.000 m², waardoor de year-to-date opname op ongeveer 108.000 m² kwam, 9% hoger dan in dezelfde periode van 2025. De kwartaalprestatie werd ondersteund door zes transacties boven 2.000 m², die goed waren voor 70% van de totale geabsorbeerde ruimte. De sterke vraag van huurders naar grootschalige ruimte, met name hoogwaardige ruimte die op korte termijn beschikbaar is, blijft duidelijk. Het aanbod heeft moeite om aan deze sterke vraag te voldoen en blijft significant krimpen, zowel in prime submarkets als in hun directe omgeving, wat de huurgroei op de hele markt ondersteunt.

De Woningsector registreerde €1 miljard aan investeringen in de eerste negen maanden van 2026, 35% hoger dan in dezelfde periode van 2025 en markeerde een van de sterkste resultaten van het afgelopen decennium voor de periode januari-september. Het derde kwartaal droeg ongeveer €230 miljoen bij, iets lager dan Q3 2025. In het derde kwartaal was het Built to Sell-segment goed voor het grootste deel van de woninginvesteringen, met activiteit die voornamelijk geconcentreerd was op acquisities door ontwikkelaars. Hieronder valt met name de verkoop van een portefeuille van woningontwikkelingen in Milaan op als de grootste transactie van het kwartaal in de sector. Student Housing noteerde ondertussen bijna €300 miljoen in de eerste negen maanden van 2026, 49% hoger dan in dezelfde periode van 2025.

De Italiaanse woningmarkt behield een positieve trend in de eerste helft van 2026, met ongeveer 381.000 transacties, 2,1% hoger op jaarbasis en het op een na beste halfjaarresultaat van de afgelopen tien jaar. De groei werd gedreven door het eerste kwartaal, terwijl de volumes grotendeels stabiliseerden in het tweede kwartaal.

Milaan en Rome volgden een vergelijkbare trend, met een groei van respectievelijk 7,1% en 3,1% in het eerste kwartaal, vertragende aan het einde van de eerste helft tot +3,3% en +2,6%. Vergeleken met hun respectieve tienjaargemiddelden bleef Milaan grotendeels in lijn (+1%), terwijl Rome volumes registreerde die 11% boven het langetermijngemiddelde lagen.

Aan de prijskant registreerde Milaan in de eerste maanden van 2026 grotendeels stabiele prijzen in vergelijking met het einde van 2025, terwijl Rome bleef groeien (+3,1%), evenals het nationale cijfer (+2,5%).

Na een terugkeer naar groei in 2025, registreerde de huurmarkt een daling van net onder 1% op jaarbasis in de eerste helft van 2026. De daling van standaard langetermijncontracten bleef voor de vijfde opeenvolgende periode doorgaan, ten gunste van flexibelere regelingen: overeengekomen huurcontracten stegen met gemiddeld 3,8% YoY, terwijl standaard tijdelijke contracten met 2,4% daalden.

In Milaan en Rome stegen de contracten daarentegen met respectievelijk 3,5% en 6,9%, wat verschillende dynamieken weerspiegelt. Rome registreerde groei in alle contracttypen, waarbij overeengekomen huurcontracten goed waren voor meer dan 50% van de transacties. Milaan blijft daarentegen gedomineerd door standaardcontracten, ondanks hun daling, terwijl overeengekomen huurcontracten met 67% op jaarbasis stegen.

De Alternatieve en Gemengde sectoren trokken gezamenlijk €1,4 miljard aan investeringen aan in de eerste negen maanden van 2026, 57% hoger dan in dezelfde periode van 2025, waarbij het derde kwartaal ongeveer €200 miljoen bijdroeg. Onder de belangrijkste segmenten vallen Datacenters en Gezondheidszorg op, met respectievelijk ongeveer €580 miljoen en €280 miljoen aan year-to-date investeringen, beide met sterke groei ten opzichte van het voorgaande jaar. Self-Storage wint ook aan momentum als een opkomend segment op de Italiaanse markt, met meer dan €100 miljoen aan year-to-date investeringen.

De prestatie van de eerste negen maanden versterkt de groeitraject van de Italiaanse vastgoedmarkt, die, met nog één kwartaal van het jaar te gaan, al investeringsvolumes heeft aangetrokken die het tienjaargemiddelde van €10,4 miljard overschrijden. De groei in de belangrijkste activaklassen vergeleken met dezelfde periode in 2025 benadrukt de breedte van dit positieve momentum en de toenemende aantrekkingskracht van de nationale markt als geheel. Het aanhoudende leiderschap van Retail wordt aangevuld met sterke groei in Logistiek, de dynamiek van Horeca en de toenemende bijdrage van Wonen. De stijgende investeringen door particuliere investeerders en ontwikkelaars gaan ook gepaard met de terugkeer van Amerikaans institutioneel kapitaal, waarbij de investeringsactiviteit het hoogste niveau sinds 2022 bereikt.

De prestatie van Italië weerspiegelt een positieve trend die wordt gedeeld door andere Zuid-Europese markten, die steeds competitiever worden ondanks aanhoudende onzekerheid in de internationale omgeving. Marktdeelnemers blijven gericht op energiekosten, zekerheid van levering en de investeringen die nodig zijn voor de energietransitie. Deze zorgen worden verergerd door aanhoudende conflicten en onzekerheid rond politieke ontwikkelingen en verkiezingen in grote Europese landen, waaronder Spanje, Frankrijk en Italië, evenals in enkele van de belangrijkste internationale markten. Op structureel niveau komen ook vragen naar voren over de effecten van kunstmatige intelligentie op de vraag naar vastgoed en het gebruik van ruimte, terwijl het groeiende debat rond de toegang tot huisvesting in Europa de noodzaak om het aanbod van betaalbare woningen uit te breiden scherper in beeld brengt.

Tegen deze achtergrond draagt het vooruitzicht van een potentiële nieuwe cyclus van rentestijgingen bij aan grotere voorzichtigheid bij investeerders, in een kwartaal dat al een lichte stijging heeft laten zien van de prime netto-opbrengsten in enkele van de belangrijkste activaklassen. Desondanks kunnen de veerkracht van de fundamenten van de Italiaanse markt en de groeimogelijkheden blijven aantrekken van binnenlands en internationaal kapitaal, zowel in gevestigde sectoren zoals Horeca en Logistiek als in de ontwikkeling van segmenten zoals Student Housing, Datacenters en Gezondheidszorg.