Europees Marktrapport Q3 2026

Marktoverzicht door het Research Team van Dils

De totale investeringen in de gemonitorde landen bereikten 118 miljard euro in de eerste negen maanden van 2026, met een groei van 21% op jaarbasis, in lijn met wat in het eerste halfjaar werd geregistreerd. Ondanks enkele verschillen in de prestaties van het derde kwartaal op landniveau, was de groei in de periode januari-september breed gedragen, waarbij Duitsland de enige markt was die een lichte krimp van het investeringsvolume registreerde (-3%). Alle andere markten lieten een stijging zien, variërend van +6% in Portugal tot +36% in Nederland, terwijl Italië en Spanje het beste resultaat ooit voor deze periode boekten, waarmee het positieve momentum van de Zuid-Europese markten werd bevestigd. Na een zwakke jaarstart herstelde de Franse markt gedeeltelijk dankzij de impact van verschillende grote transacties, die de volumes in het tweede en derde kwartaal ondersteunden.

De investeringsgroei blijft breed gedragen over de verschillende activaklassen. Alternatives registreerden de sterkste jaarlijkse stijging (+68%), grotendeels gedreven door robuuste activiteit in de Britse gezondheidszorgsector. Ook logistiek vertoonde aanzienlijke groei, terwijl de investeringsvolumes in kantoren werden ondersteund door een sterke prestatie van Frankrijk in het derde kwartaal, die de zwakkere activiteit in andere markten compenseerde. Ondertussen bleef de living-sector marktaandeel winnen in Spanje, Italië en Nederland. Retail was de enige activaklasse met in grote lijnen stabiele investeringsvolumes, waarbij de verminderde activiteit in Duitsland werd gecompenseerd door sterkere prestaties in andere Europese markten, met name in Zuid-Europa.

De toenemende spanningen in internationale betrekkingen en op financiële markten, duidelijk weerspiegeld in de stijging van de rendementen op staatsobligaties in september 2026, wegen op het vertrouwen van vastgoedbeleggers. In het derde kwartaal van 2026 trad een decompressie van vastgoedrendementen op, met gematigde stijgingen die al lokaal werden geregistreerd en een breder vooruitzicht dat wijst op verdere stijgingen in de meeste markten. Deze dynamiek weerspiegelt het gecombineerde effect van een krapper financieel klimaat, toenemende concurrentie om kapitaal gevoed door de hoge vraag gerelateerd aan AI en staatsobligaties, en de aanhoudende onzekerheid verbonden aan komende verkiezingen in verschillende belangrijke Europese landen, waaronder Spanje, Frankrijk en Italië. Samen drijven deze factoren beleggers naar een voorzichtiger houding, ondanks over het algemeen solide marktfundamenten.

In het derde kwartaal van 2026 bleef de vraag van huurders stevig geconcentreerd op prime, ESG-conforme kantoorpanden, met flight-to-quality-dynamieken die steeds zichtbaarder werden op de Europese markten. De schaarste aan hoogwaardige ruimtes op centrale locaties, van Duitsland tot Italië, bleef de groei van prime huren voeden, terwijl grote verhuizingen van huurders, met name in tech, de vraag naar goed gelegen gebouwen in Amsterdam versterkten. Over het algemeen bleef de leasingactiviteit selectief in een context van macro-economische en geopolitieke onzekerheid, maar prime activa behielden een positief momentum en goede huurveerkracht. Secundaire voorraad daarentegen wordt geconfronteerd met een toenemend verouderingsrisico en zwakkere vraag.

De leasingactiviteit op de Europese logistieke markten kreeg verdere tractie in het derde kwartaal, waarbij de vraag van huurders verschoof van de stabilisatiefase naar een daadwerkelijke herversnelling in de belangrijkste markten. Duitsland boekte het beste kwartaalresultaat sinds Q2 2022, terwijl Italië de beste prestatie ooit over negen maanden leverde; Frankrijk en Nederland verlengden beide hun herstel. De vraag kwam steeds meer van buiten de traditionele hubs, waarbij logistieke dienstverleners als gemeenschappelijke factor over de markten heen naar voren kwamen, vaak ondersteund door e-commerce vraag en, in Duitsland, door de defensiesector.

Het derde kwartaal van 2026 werd ook gekenmerkt door de toenemende centraliteit van betaalbaarheid van woningen als politieke kwestie in Europa, met duidelijke spanningspunten in steden als Madrid, waar grote protesten plaatsvonden, en Berlijn, waar de lokale overheid nieuwe strategieën overweegt om het probleem aan te pakken. Desondanks is prijsdruk de afgelopen jaren een terugkerend element geweest in de meeste Europese markten, met grootstedelijke gebieden in het centrum van deze dynamiek. Transactievolumes verschillen tussen de gemonitorde steden, waarbij de Iberische hoofdsteden naar voren komen als de markten met de meest uitgesproken vertraging, terwijl Parijs, Milaan en Rome allemaal een lichte stijging van het aantal transacties registreerden.