Dils Italy
Dils Nederlands
Dils Portugal
Dils Spain
Eol - A Dils Company
Volgens het Research Team van Dils bereikten de investeringen in de Italiaanse vastgoedmarkt in het eerste kwartaal van 2026 ongeveer 2,6 miljard euro. Dit cijfer ligt grotendeels in lijn met het gemiddelde kwartaalvolume van de afgelopen tien jaar, hoewel het een gematigde daling weerspiegelt ten opzichte van Q1 2025 (-5%). De totale prestatie bevestigt de veerkracht en aantrekkelijkheid van de Italiaanse markt, die - ondanks een context van wijdverbreide onzekerheid - zowel binnenlandse als internationale investeerders blijft aantrekken over een steeds diverser scala aan activaklassen.
In lijn met de trend die de afgelopen twee jaar is waargenomen, blijft de Retail-sector de meest dynamische activaklasse op de Italiaanse vastgoedmarkt, met investeringen van meer dan 650 miljoen euro. De volumes stegen met 22% ten opzichte van Q1 2025, hoewel ze iets onder de gemiddelde kwartaalniveaus van de voorgaande tweejaarsperiode blijven. Het in de sector geïnvesteerde kapitaal wordt voornamelijk gedreven door institutionele beleggers, waarbij grote transacties zich richten op de segmenten Factory Outlet, High Street en Retail Park.
Gezien zijn prominente rol binnen de Italiaanse vastgoedmarkt, staat de Hospitality-sector op de tweede plaats qua investeringsvolume, met ongeveer 510 miljoen euro geregistreerd in Q1 2026. Dit vertegenwoordigt een daling van 27% ten opzichte van Q1 2025 - een periode die werd gekenmerkt door een van de sterkste prestaties van de afgelopen jaren - maar blijft grotendeels in lijn met de gemiddelde kwartaalniveaus van de sector. Tot de belangrijkste transacties behoorden twee aandelen-deals met betrekking tot toeristische accommodaties aan zee en de aankoop van een prestigieuze villa aan het Comomeer, allemaal voltooid door buitenlandse investeerders. Onder de belangrijkste toeristische bestemmingen van Italië vertoonden Milaan en Rome de sterkste activiteitsniveaus, in lijn met trends die al in 2025 werden waargenomen.
Tijdens het kwartaal registreerde de Logistiek-sector investeringen van ongeveer 310 miljoen euro, wat een daling van 52% markeert ten opzichte van dezelfde periode van het voorgaande jaar, die bijzonder actief was geweest wat betreft transacties. Desalniettemin blijft het vertrouwen van beleggers in de Italiaanse markt solide, met name onder internationale spelers. De investeringsactiviteit in Q1 was grotendeels geconcentreerd op transacties van enkele activa, die het overgrote deel van het totale volume uitmaakten.
Wat betreft de afname van logistieke ruimte, registreerde Q1 2026 het hoogste niveau ooit voor een eerste kwartaal, met ongeveer 836.000 m² verhandeld (+59% ten opzichte van Q1 2025). Dit vertegenwoordigt ook het sterkste kwartaalresultaat van de afgelopen vier jaar. Het positieve begin van het jaar zet de sterke prestatie voort die in de tweede helft van 2025 werd geregistreerd, wat een bijzonder dynamische fase voor de sector bevestigt. De vraag - robuust en voornamelijk gericht op nieuwgebouwde, hoogwaardige activa - stimuleert ook een hernieuwde opwaartse trend in de huurgroei. De prime huren op nationaal niveau, geregistreerd in de Milanese markt, bedragen €72/m²/jaar (+3% ten opzichte van het voorgaande kwartaal), met stijgingen ook waargenomen in Rome (€71/m²/jaar), Bologna (€70/m²/jaar) en Piacenza (€61/m²/jaar).
Investeringen in de Kantoren-sector bereikten ongeveer 400 miljoen euro in Q1 2026, een daling van 20% ten opzichte van dezelfde periode in 2025. De investeringsactiviteit was voornamelijk geconcentreerd in Rome, dat zich ontpopte als de meest dynamische markt, zowel wat betreft geïnvesteerd volume als aantal transacties. Opmerkelijk was dat de grootste deal op nationaal niveau tijdens het kwartaal betrekking had op de verkoop van een trophy-activum op een strategische CBD-locatie. De transactie zou het begin kunnen markeren van een fase van progressieve vernieuwing en kwalitatieve opwaardering van het kantoorbestand in de meest gewilde submarkt.
Ondertussen wordt verwacht dat de Milanese markt in Q2 de afsluiting zal zien van een grote transactie, na meldingen van een nieuwe verkoop van het gemengde trophy-activum gelegen aan Via Montenapoleone 8, gewaardeerd op meer dan €1,4 miljard.
Aan de gebruikerskant registreerde de Milanese kantorenmarkt een afname van ongeveer 70.000 m² in Q1 2026, wat een daling van 35% vertegenwoordigt ten opzichte van dezelfde periode in 2025. Dit weerspiegelt een vertraging die voornamelijk toe te schrijven is aan de beperkte beschikbaarheid van Grade A/A+ ruimte in de meest gewilde submarkt, zoals het CBD en Porta Nuova, waar de leegstand onder de 2% van de totale voorraad blijft. Wat betreft geabsorbeerde volumes, werd het kwartaal voornamelijk gedreven door vraag naar middelgrote ruimtes: ongeveer 48% van de verhandelde ruimte valt binnen het bereik van 2.000-5.000 m², terwijl hoogwaardige activa 72% van de markt blijven vertegenwoordigen. Na de groei die in de tweede helft van 2025 werd geregistreerd, bleven de prime huren in Q1 stabiel op €850/m²/jaar, met verwachtingen van verdere stijgingen gedurende 2026.
In Rome bereikte de kwartaalafname 38.000 m², wat een stijging van 14% markeert ten opzichte van Q1 2025. De absorptie werd gedreven door vijf transacties van meer dan 2.000 m², die meer dan 70% van het totaal uitmaakten. Gedurende de beoordelingsperiode bleven de prime huren stabiel op €630/m²/jaar na een recente opwaartse herziening die werd gedreven door het aanhoudende tekort aan hoogwaardige ruimte en, meer in het algemeen, door de significante en aanhoudende vermindering van beschikbaarheid - inclusief graad B of lager - met name binnen de meest gewilde submarkt en hun directe omgeving.
De Living-sector begon 2026 op een positieve noot en trok in Q1 meer dan €380 miljoen aan - een verdubbeling van de volumes die in dezelfde periode van 2025 werden geregistreerd en het sterkste kwartaalresultaat van de afgelopen vier jaar. Ongeveer 60% van deze volumes werd gedreven door een reeks grote Built-to-Sell transacties in Milaan, een bijzonder bemoedigend resultaat gezien de aanhoudende onzekerheid die verband houdt met persistente stedenbouwkundige beperkingen, die mogelijk afschrikwekkend werken voor investeerders. Het Student Housing-segment blijft een belangrijk onderdeel en vertegenwoordigt ongeveer 36% van de volumes die in de sector worden geïnvesteerd, met een primaire focus op ontwikkelingsprojecten in grote universiteitssteden in Noord-Italië, geleid door Milaan.
In 2025 werden in totaal 766.753 residentiële transacties in Italië voltooid, wat een stijging van 6,6% markeert ten opzichte van het voorgaande jaar en het op een na hoogste jaarresultaat van het afgelopen decennium vertegenwoordigt. Terwijl de eerste drie kwartalen sterke groei vertoonden (+9,2% jaar-op-jaar), vertraagde dit momentum in Q4, waarbij de volumes grotendeels in lijn bleven met Q4 2024, wat het potentiële begin van een stabilisatiefase suggereert.
Op nationaal niveau vertegenwoordigden nieuwbouwwoningen 8% van de transacties in Q4, tegenover 6,4% in Q3, terwijl het cijfer in Milaan 18,1% bereikte, aanzienlijk hoger dan in voorgaande perioden.
De financiële omgeving blijft over het algemeen ondersteunend, zij het met enkele tekenen van matiging. In Q4 2025 bedroegen de gemiddelde hypotheekrente 3,51%, een stijging van 16 basispunten ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het aandeel van transacties dat via hypotheken wordt gefinancierd, daalde tot 44,9% landelijk, waarmee de groeitrend die tijdens de eerste drie kwartalen van het jaar werd waargenomen, werd onderbroken.
Wat betreft de residentiële huurmarkt, lijkt het nationale beeld stabiel, met gedifferentieerde dynamiek in grote stedelijke centra. Vergeleken met Q4 2024, daalden standaard huurcontracten (4+4) met 1,2% in Rome en 4,1% in Milaan, waarbij de totale huurvolumes respectievelijk met 3% en 5,5% afnamen. Het kortetermijnhuursegment toont een heterogenere trend: verhuurde eenheden stegen met 7,6% in Rome, terwijl ze een lichte daling van 1,5% registreerden in Milaan. Ondertussen breiden gereguleerde studentenhuurcontracten zich snel uit.
De Alternative-sector versterkt ook zijn aantrekkingskracht op investeerders en trok in Q1 meer dan €360 miljoen aan en - net als de Living-sector - verdubbelde het zijn prestatie ten opzichte van Q1 2025. Meer dan 60% van het kapitaal werd toegewezen aan het Healthcare-segment, dat de voltooiing zag van een significante transactie met betrekking tot een portefeuille van verpleeghuizen gelegen in Noord-Italië.
Terwijl 2025 het groeitraject van de Italiaanse vastgoedmarkt consolideerde - waardoor de investeringsvolumes dicht bij historische hoogtepunten kwamen dankzij hernieuwde landaantrekkelijkheid - blijkt de prestatie in 2026 sterk beïnvloed te worden door een combinatie van exogene en endogene factoren.
Enerzijds zorgt de onzekerheid met betrekking tot evoluerende internationale spanningen en hun potentiële impact op financiële markten en de reële economie voor voorzichtigheid bij zowel investeerders als potentiële huurders, wat ook de kortetermijnvooruitzichten voor prime netto-opbrengsten over activaklassen beïnvloedt. Anderzijds blijven er zorgen bestaan over aanhoudende stedenbouwkundige uitdagingen in Milaan, Italië's leidende economische en vastgoedhub.
Als gevolg van deze gecombineerde factoren schatten we dat ongeveer €1 miljard aan transacties in Q1 2026 in de wacht werd gezet of werd uitgesteld; indien voltooid, zouden dergelijke volumes hebben geleid tot een recordbrekend kwartaal.
Desalniettemin blijft binnen deze context de Italiaanse markt internationaal uitblinken door zijn solide fundamenten, die een element van stabiliteit en mitigatie vertegenwoordigen. Tegelijkertijd breiden de mogelijkheden voor sectordiversificatie zich uit, ondersteund door de groei van opkomende segmenten zoals Student Housing en Alternatives.